Dù vẫn là loại hình bất động sản được giới đầu tư ưa chuộng nhưng giao dịch phân khúc đất nền, nhất là dòng sản phẩm đất nền giá rẻ đang khá chật vật do người mua lo ngại pháp lý.

Trung bình mỗi ngày gọi hơn 30 cuộc điện thoại chào mua đất nhưng chị Thu Thủy, một môi giới thuộc SGD An Phú cho biết vẫn không tìm được khách hàng đồng ý đi xem dự án. Được biết công ty chị đang chào bán nhiều dự án đất nền tại Củ Chi và quận 12 với giá chỉ 450-700 triệu/nền. Thời điểm đầu năm, giao dịch tuy không nóng nhưng vẫn ổn định, tuy nhiên 2 tháng gần đây ngày càng ít khách hàng. Chị Thủy cho biết, nếu trước đây gọi 30 khách thì ít nhất cũng được 2-3 khách có hứng thú tìm hiểu, hiện tại thì hầu hết đều từ chối. Nhiều khách hàng mới nghe đất nền giá rẻ là từ chối thẳng thừng. Không chỉ khách mới, nhiều khách quen cũng không mặn mà với đất nền các quận, huyện vùng ven Sài Gòn hay đất giá rẻ ở các tỉnh lân cận. 

“Với những dự án nhà phố xây sẵn hay đất nền quy mô hàng nghìn sản phẩm của CĐT lớn, ảnh hưởng có thể không nhiều nhưng những dự án nhỏ, quy mô vài chục hay khoảng trăm nền đổ lại giờ rất khó bán. Cuối năm vốn là thời điểm mua bán nhà đất xôm tụ nhất, nhưng năm nay tính sơ sơ 2 tháng gần đây, giao dịch tại sàn giảm từ 60-70% so với cùng thời điểm này năm ngoái”, chị Thủy chia sẻ. 

Dưới góc độ người mua, một tiểu thương chợ Tân Bình cho biết giờ chỉ dám mua đất đã ra sổ riêng, không mặn mà với đất dự án giá rẻ ở tỉnh nữa. “Cứ đất có sổ đỏ từng lô thì tôi mua, đắt chút cũng được. Còn đất quảng cáo giá rẻ 400-600 triệu/nền, cam kết lợi nhuận gì đó tôi không dám mua nữa. Con cái bảo tôi đừng đổ tiền vào kẻo lại bị lừa”. Theo nhà đầu tư này, giờ lừa đảo mua nhà đất nhiều quá, lại tinh vi nên dân đầu tư nhỏ ít kinh nghiệm không biết đâu mà tránh. “Thấy họ mở bán rầm rộ, quảng bá quy mô, nhiều người mua như tôi đều nghĩ phải có giấy tờ, pháp lý thì họ mới được công khai bán như vậy. Đâu có ngờ họ lừa đảo, bán toàn đất chưa được cấp phép”, vị này cho biết. 

Theo tìm hiểu thực tế của Batdongsan.com.vn tại một số khu vực nóng về đất nền giá rẻ ở TP.HCM như Củ Chi, Hóc Môn, vùng rìa quận 9, Thủ Đức, giao dịch loại hình đất nền giảm khá mạnh, từ 40-50% so với sức mua cùng kỳ. Nhiều sàn môi giới cho biết người mua giờ không chỉ hỏi giá mà đều đòi có sổ đất. Tuy nhiên phần lớn sản phẩm giá rẻ đều chưa có pháp lý hoàn thiện, vậy nên rất khó bán. 

TP.HCM trong vài tháng gần đây xuất hiện loạt dự án ma trên địa bàn quận Thủ Đức, huyện Hóc Môn, quận Bình Tân, quận 12. Riêng địa bàn quận Bình Tân có 9 khu đất qua thông tin quảng cáo là dự án đất nền, nhà ở nhưng thực chất không có pháp lý và đang có dấu hiệu phân lô trái phép bán cho người dân. Sự lộng hành của những dự án ma này cùng với tác động từ vụ việc Công ty địa ốc Alibaba bị cơ quan chức năng phanh phui hành vi lừa đảo khiến nhiều nhà đầu tư đất nền giá rẻ “tỉnh mộng”. 

Tình trạng trên cũng diễn ra tại nhiều sàn giao dịch ở Đồng Nai, Long An. Phân khúc đất nền giá rẻ vùng ven đang gặp nhiều khó khăn, giao dịch giảm nhiệt, việc kiếm người mua hay sang nhượng không dễ do phần lớn sản phẩm đều chưa ra sổ riêng từng nền. “Khách mua đòi phải có sổ riêng  trong khi nhiều CĐT chưa xong hạ tầng nên ít nhất phải 1 năm sau mới ra được sổ. Trước đây thì việc thương lượng này khá dễ nhưng giờ khách mua ngày càng khó khăn hơn”, anh Phùng một môi giới đất tại Long An chia sẻ.  

Bàn về pháp lý, thị trường đất nền hiện nay vẫn còn lỏng lẻo, phần lớn các dự án đạt chuẩn pháp lý đều có giá rất cao. Nếu muốn chạm đến nền đất có pháp lý hoàn chỉnh và thương hiệu uy tín tại TP.HCM, dòng tiền đầu tư trung bình phải lên đến 25-40 triệu/m2, riêng thị trường tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai hay Long An, giá mềm thì cũng tầm trên 15-20 triệu/m2. Trước đây với dòng vốn ít, người mua nền đất thường ngại đặt ra những đòi hỏi cao về pháp lý, một số thiếu kiến thức do ít va chạm với kênh đầu tư này, không đủ nghiệp vụ để kiểm chứng, rà soát các cam kết của CĐT nên chỉ cần được đảm bảo đứng tên hợp đồng mua lô đất là cảm thấy an tâm. Chính vì vậy, khi thực trạng khủng hoảng pháp lý đất nền diễn ra, nhiều người hoang mang, lo ngại và chọn cách rút khỏi thị trường, chuyển hướng vào kênh an toàn hơn như gửi tiết kiệm hay hùn vốn mua đất thổ, nhà xây sẵn.

Sức mua giảm nhiệt khiến giá bán đất nền hầu như không biến động. Trong khi các phân khúc khác như căn hộ, nhà liền thổ đều ghi nhận giá tăng cao, từ 7-15% trong quý 3 thì giá đất nền chỉ tăng 0,5-1% so với quý trước, thanh khoản thực tế khá thấp. Đây là “cảnh báo đỏ” đến người dân và giới đầu tư về thực trạng pháp lý lỏng lẻo của thị trường đất nền thời gian qua. Bên cạnh đó các cơ quan quản lý cũng cần chấn chỉnh lại tính minh bạch của thị trường, tìm ra các công cụ giám sát và bảo vệ người mua đất nền chặt chẽ hơn nữa.

Phương Uyên