Theo Dự thảo Nghị định hướng dẫn Luật Kinh doanh BĐS, ngân hàng chỉ cho vay khi khách hàng ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư - Ảnh: Hoài Nam

(ĐTCK) Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, ông Vũ Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nhìn nhận, Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) sửa đổi với nhiều điểm mới có hiệu lực từ ngày 1/7/2015 sẽ tiếp thêm sinh khí mới và góp phần làm minh bạch thị trường BĐS.

Vấn đề quan trọng nhất lúc này là phải hiện thực hóa được những điểm tiến bộ đó vào thị trường.

Để sớm đưa sắc luật nói trên vào cuộc sống, Bộ Xây dựng đã hoàn thành xây dựng Dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành và tổ chức lấy ý kiến rộng rãi người dân, doanh nghiệp. Xung quanh bản dự thảo này, có nhiều ý kiến ủng hộ, nhưng cũng có không ít ý kiến băn khoăn về tính khả thi của một số quy định tại Dự thảo.

Chẳng hạn như quy định cho phép người nước ngoài được kinh doanh BĐS tại Việt Nam. Đây là quy định rất mới và được đánh giá là cởi mở, nhưng tại Dự thảo Nghị định không có một chữ nào nói đến đối tượng này. Giải thích về vấn đề này, ông Phấn cho biết, Luật Kinh doanh BĐS đã cho phép cả tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước được tham gia kinh doanh BĐS, nên không cần nói rõ trong Nghị định.

Cụ thể, tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã. Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp, nhưng phải kê khai, nộp thuế theo quy định của pháp luật như thuế thu nhập cá nhân…

Riêng đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài kinh doanh BĐS, bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp. Theo quy định, loại hình doanh nghiệp này áp dụng chung cho cả trong và ngoài nước với vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng và phải có đủ năng lực về tài chính để thực hiện dự án.

Theo Dự thảo Nghị định, nhà đầu tư sẽ không được phép bán nhà mà quyền bán nhà thuộc về chủ đầu tư dự án. Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam lý giải, quy định này để tránh những trường hợp xảy ra rắc rối, kiện tụng như thời gian qua.

Cụ thể, nhiều nhà đầu tư khi góp vốn, chưa thực hiện đầy đủ điều kiện thủ tục đã vội bán nhà lúc dự án chưa hoàn thành. Trong khi đó, tiền thu được của người mua nhà đã được nhà đầu tư dùng vào việc khác. Khách hàng đến đòi nhà của nhà đầu tư thì họ lại không có quyền bán nhà. Khách hàng quay ra đòi chủ đầu tư nhưng chủ đầu tư không bán cho khách hàng, không cầm tiền của khách hàng thì không thể có cơ sở để xử lý. Vì vậy, Dự thảo Nghị định đã quy định rõ, ngân hàng chỉ cho vay khi khách hàng ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư.

Trong trường hợp ngân hàng vẫn tiếp tục cho vay để góp vốn đầu tư vào các dự án BĐS thì vấn đề nằm ở chính ngân hàng có chấp nhận việc thế chấp hợp đồng góp vốn của nhà đầu tư hay không, nếu như nhà đầu tư không có tài sản khác thế chấp. Như vậy, cũng sẽ không có chuyện nhà đầu tư hay những đối tác của nhà đầu tư có quyền bán nhà hoặc giao nhà đó cho ngân hàng phát mại tài sản để thu hồi nợ, ngay cả khi dự án không có lợi nhuận hoặc chủ đầu tư gặp khó khăn trong tiêu thụ sản phẩm.

Dự thảo Nghị định cũng quy định rõ, chủ đầu tư là người được cấp phép xây dựng, là người được cấp quyền sử dụng đất cho toàn bộ dự án và có đủ tư cách pháp nhân để được nhận sổ đỏ, theo quy định của pháp luật về xây dựng. Việc góp vốn cho dự án chỉ được tính từ khi chủ đầu tư có quyền sử dụng đất. Như vậy, bản thân chủ đầu tư phải có đủ tiền để đền bù, giải phóng mặt bằng, sau đó mới được phép huy động vốn. Các hình thức góp vốn nhằm huy động vốn của chủ đầu tư có thể kể đến như góp vốn theo hình thức liên doanh liên kết, góp vốn theo hình thức cổ phần, góp vốn theo hình thức hợp tác kinh doanh.

Trong khi đó, việc chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án BĐS giữa các chủ đầu tư là nhằm mục đích tiếp tục phát triển dự án, tạo ra sản phẩm cho người tiêu dùng khi chủ đầu tư cũ không còn khả năng tài chính hoặc muốn chuyển hướng kinh doanh. Do đó, nếu giảm bớt được các thủ tục trên sẽ giảm được thời gian, chi phí phát triển dự án để phục vụ khách hàng được tốt hơn và không làm tăng giá nhà đất.

Với những lập luận như vậy, những ý kiến đóng góp của giới đầu tư, những doanh nghiệp kinh doanh BĐS không phải là không có lý khi cho rằng, mặc dù luật mới đã tiến bộ hơn so với luật cũ khi cho phép chủ đầu tư có quyền chuyển nhượng toàn bộ, hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác, thay vì chỉ cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án như trước đây. Nhưng những quy định về chuyển nhượng dự án BĐS như trong Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi vẫn chỉ là "bình mới, rượu cũ", chưa thật sự có nhiều cải tiến để giúp các doanh nghiệp, nhà đầu tư, cũng như thị trường BĐS thuận lợi hơn trong hoạt động này.

Cũng theo Dự thảo Nghị định, trước khi làm thủ tục bàn giao, chủ đầu tư chuyển nhượng dự án BĐS phải thông báo bằng văn bản cho tất cả khách hàng (nếu có) và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng trước 15 ngày. 

Trường hợp chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án BĐS là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chủ đầu tư chuyển nhượng làm thủ tục trả lại đất cho Nhà nước và cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Kể từ 1/7 tới đây, việc mua bán căn hộ sẽ không phải thông qua sàn giao dịch BĐS. Tuy nhiên, chủ đầu tư sẽ chỉ được bán căn hộ khi xây dựng xong móng công trình. Ngoài ra, khi dự án chưa xây xong móng, nếu chủ đầu tư cần huy động nguồn lực tài chính thì phải ký hợp đồng hợp tác đầu tư với các khách hàng. Trong hợp đồng hợp tác đầu tư, chủ đầu tư được nhận vốn góp của khách hàng và trả bằng lãi suất, không được trả bằng căn hộ.

Chỉ với nội dung khiêm tốn gồm 3 chương 19 điều, Dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh BĐS đã nêu ra và giải quyết được nhiều vấn đề tồn tại trong hoạt động kinh doanh BĐS từ trước đến nay. Tuy nhiên, vẫn còn những băn khoăn từ thị trường chuyển đến cơ quan chủ trì xây dựng Nghị định, nhằm tiếp tục chỉnh sửa, bổ sung, hiện thực hóa những điểm tiến bộ của sắc luật này đối với hoạt động của thị trường địa ốc.       

Theo Minh Nhật
Báo Đầu tư Bất động sản